Anlattığımız her şeyin bir kâğıdı var

Kaça satılacağını fiyat kadar zamanlama belirler: bir ilanın ilk haftaları en değerli haftalarıdır, çünkü yeni ilan bekleyen alıcılar o aralıkta bakar. Yüksek açıp sonra indirmek bu pencereyi harcar; ilan alışılmış hâle geldikten sonra yapılan indirim aynı ilgiyi geri getirmez. Bandın üstünde açmak isterseniz açarız, ama ilk haftaların görüntülenme ve randevu sayısını size gönderir, kararı o rakamlara bakarak birlikte gözden geçiririz.

Hizmet bedeli mevzuatın belirlediği üst sınırı aşamaz. Oran yetki sözleşmesinde yazılıdır ve işe başlamadan önce imzalanır; bedel işlem tamamlandığında, yani tapu devri anında doğar. Bu bedele dosya kurulumu, tapu kaydı sorgusu, fotoğraf çekimi, ilan yayını, yer gösterme, pazarlığın yürütülmesi ve tapu takibi dâhildir. Harç, vergi ve masraflar hizmet bedelinden ayrıdır; hangi kalemin kime ait olduğu da sözleşmede yazar.

Tarih veremeyiz; süreyi fiyat bandı, mülkün belge durumu ve o dönemki alıcı sayısı birlikte belirler. Ölçebildiğimiz dört şey var: ilan kaç kez görüntülendi, kaç kişi aradı, kaç yer gösterme yapıldı, gelenler neyi gerekçe göstererek vazgeçti. Bu dördünü düzenli olarak yazılı gönderiyoruz. Üst üste iki hafta yer gösterme yoksa bu çoğunlukla bir fiyat ya da fotoğraf sorunudur ve size böyle söylenir.

Gelen herkesi almayız; arayanların bir kısmı fiyat öğrenmek ya da kendi evini kıyaslamak için arar. Gezme sayısına baştan bir hedef koymayız; üst üste bakılıp teklif gelmemesi bizim için bir ölçüdür ve o noktada ilanı yeniden açarız. Evde oturuyorsanız randevuları gün içinde toplar, tek seferde çıkarız; boş evde saat aralığı esner. Hangisinin sizi daha az yoracağını işin başında kararlaştırır, anahtar ofiste kalacaksa bunu da o gün yazıya geçiririz.

sss_satici[4] ikinci cümle → "Kredili satışta ödeme, ipotek işleminin tapuda tamamlanmasına bağlıdır; parayı tapu çıkışında görmeyebilirsiniz ve buna tarih vermeyiz, randevudan önce ilgili bankaya sorup aldığımız cevabı yazılı iletiriz." · surec[5] son cümle → "Raporun anlaşılan fiyatın altında çıkma ihtimalini ve o durumda önünüze gelecek seçenekleri teklif aşamasında konuşuruz."

Listeyi ilk görüşmede tek sayfa hâlinde veririz; tapu ve kimlik dışında kalanların çoğu belediyeden, apartman yönetiminden ve sigortadan gelir. Hisseli tapuda kendi payınızı satıyorsanız diğer paydaşların önalım hakkı gündeme gelir; bu yüzden hisse durumunu dosyanın başına yazarız. Vekâletle yapılacak işlemde noterden düzenleme şeklinde vekâletname aranır. Hangi belgenin nereden ve ne kadar sürede geldiğini dosyanızın ilk sayfasına yazar, takibini biz yaparız; sizden yalnız imza gereken yerde imza isteriz.

Hayır. Tek yetkide mülkü yalnız bu ofis pazarlar; süre, koşullar ve fesih maddesi sözleşmede yazılıdır. Çoklu yetkide birden fazla ofis aynı anda çalışır ve mülkün ilanı farklı yerlerde farklı bilgilerle görünebilir; alıcı tarafında bu çoğu zaman fiyatın pazarlığa açık olduğu izlenimini doğurur. İkisinin de işlediği ve tıkandığı durumlar var; hangisini seçerseniz seçin, sözleşmenin süre ve fesih maddesini imzalamadan önce okuyun.

Tapu kaydında taşınmazın cinsi, malikleri, hisse durumu ve takyidata bakılır: ipotek, haciz, şerh, beyan. Kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı kurulduğunu da kaydından okur, sonucu kısaltmadan ve teklif vermeden önce size yazarız. Sorguyu malikin verdiği yetkiyle yaparız; tapu kaydı isteyen herkese açık değildir, müdürlük kaydı malike, malikin yetkilendirdiği kişiye ve ilgisini inanılır kılabilene gösterir. Kayıtta ne yazıyorsa onu okur, ne anlama geldiğini anlatırız. Devrin yapılıp yapılmayacağına tapu müdürlüğü karar verir.

Bunun cevabı ön protokolde yazılıysa bellidir, yazılı değilse tartışma çıkar. Bu yüzden protokole kredi kullanılamazsa ödenen paranın akıbeti madde olarak konur. Ödenen paranın bağlanma parası mı cayma parası mı olduğu da aynı metinde açıkça belirtilir, çünkü ikisinin sonucu farklıdır. Somut durumda hangisinin geçerli sayılacağı hukuki bir değerlendirmedir; tutar büyükse noterde düzenlenecek taşınmaz satış vaadi sözleşmesini ve avukatınıza danışmanızı öneririz.

Kredi tutarı, satış bedeli ile bankanın atadığı şirketin raporundaki değerden hangisi düşükse onun üzerinden hesaplanır; rapor fiyatın üstünde çıksa bile kredi satış bedelinin üstüne çıkmaz. Rapor anlaşılan fiyatın altında kalırsa aradaki farkı nakit tamamlarsınız ya da taraflar fiyatı yeniden konuşur; bu çoğu zaman peşinatın büyümesi demektir. Satışların en çok bozulduğu yer burasıdır, bu yüzden ihtimali başvurudan önce masaya koyarız. Raporu banka ister ve kendi atadığı şirkete yaptırır; içeriğine itirazınız olursa itiraz yolu da bankadan sorulur.

İskân, yani yapı kullanma izin belgesi, binanın ruhsatına ve eklerine uygun biçimde bitirildiğini gösterir ve yapı ruhsatını veren idare tarafından düzenlenir; alınmadan kat mülkiyetine geçilemez.

Aidat ortak giderlere katılım payıdır; tutarı kat malikleri kurulunun kararına göre belirlenir ve değişir. İlandaki tutar satıcının beyanıdır; biz yöneticiden teyit eder ve ödenmemiş borç olup olmadığını sorarız. Mülkte kalacak demirbaşlar, yani klima, ankastre, dolap, perde, ön protokole tek tek yazılır; teslim gününde konuşmuştuk cümlesi bir şey ifade etmez. Teslimde bu liste tutanakla karşılaştırılır ve eksik varsa aynı gün kayda geçer.

Böyle bir şey söyleyemeyiz. Yapının dayanımı mühendislik incelemesinin konusudur ve o raporu biz düzenlemeyiz. Bina yaşını, yapı kayıtlarını ve varsa riskli yapı şerhini size gösterir, bağımsız bir inceleme istemenizin önünü açarız. Rutubet, su kaçağı, kapı ve pencere sorunu gibi gözle görülebilen kusurları gezerken birlikte not eder, dosyaya yazarız.

Harç gerçek satış bedeli üzerinden yatırılır; beyan edilen bedel, belediyeden alınan emlak vergisi değerinin altında olamaz. Bedeli düşük göstermek eksik harç için ceza ve gecikme faizi doğurur, ayrıca ileride yapacağınız satış vergiye tabi olursa alış maliyetiniz düşük göründüğü için vergi yükünüzü büyütür.