Satılık ve kiralık dört kayıt. Fiyat ve metrekareler örnek değerlerdir; bir taşınmazda karşılığı olmayan bilgi (arsanın odası gibi) çizgiyle gösterilir.
For saleApartment
Kale Mahallesi
₺4,250,000
Çift cepheli, bahçe katı. Kat mülkiyeti kurulu, iskânı alınmış. Aidat mutabakatı dosyada.
For rentApartment
İstasyon Caddesi
₺28,500/month
Asansörlü, doğalgaz kombi. Depozito ve kira artış şartı sözleşmede yazılır.
For saleLand
Karaköy köyü
₺1,900,000
Yola 46 m cephe. İmar durumu belediyeden sorulmalıdır; tarla vasfındaki taşınmazda kredi kullanımı bankaya göre değişir.
For rentCommercial unit
Sanayi Sitesi
₺19,000/month
Vitrinli, bağımsız girişli. Kullanım amacına uygunluk ruhsat kaydından kontrol edilir.
Dosya ilan yazılmadan önce kurulur ve şunlarla açılır: tapu senedi fotokopisi, malik kimliği, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı durumu, iskân, DASK poliçesi, emlak vergisi borcu yoktur yazısı, aidat mutabakatı. Tapu kaydındaki takyidatı, yani ipotek, haciz, şerh ve beyanları aynı gün sorgular, ne çıkarsa dosyaya onu yazarız. Yetki sözleşmesi bu dosyanın ilk sayfasıdır; süresi ve hizmet bedeli işe başlamadan yazılır.
Bir fiyat bandı çıkarmak için aynı semtte yakın tarihte satılmış benzer metrekare, kat, yaş ve cephedeki mülkleri tarar, hangi emsalin neden benzediğini yazarız; rakamı bu bandın içinden siz seçersiniz. Künye bu taramanın ardından doldurulur; brüt ve net metrekare yerinde ölçülür, oda sayısı, kat, bina yaşı, ısıtma, cephe, aidat ve tapu cinsi tek tek girilir. Ölçtüğümüz alanı bir krokiye işler, krokiyi dosyaya koyarız.
Mülkünüz gezilmeden önce alıcı adayıyla konuşuruz: bütçesi ne, kredi kullanacak mı, peşinatı hazır mı, ne zaman taşınmak istiyor. Bu konuşma gezme sayısını düşürür; randevu listesi kısalır, ama kapıdan girenlerin çoğu gerçekten alabilecek durumdadır. Anahtar bizde bırakıldıysa her giriş deftere işlenir; evinize kimin ne zaman girdiği sonradan hatırlanmaz, okunur. Gezenin söylediğini aynı gün size aktarırız — beğenmediği yeri de, çünkü ilanı asıl o cümle düzeltir.
Alıyorsanız aynı dosyayı sizin için okuruz. Beğendiğiniz taşınmazın tapu kaydını, iskânını ve kat mülkiyeti durumunu teklif aşamasına bırakmadan, malikin verdiği yetkiyle kontrol ederiz; hisseli tapu, ipotek ya da riskli yapı şerhi varsa bunu gezmeden önce öğrenirsiniz. Yapının ruhsatına ve iskânına uygun kullanılıp kullanılmadığı tapudan okunmaz; bunu belediyeden sormanız gerektiğini söyler, hangi kapıya gideceğinizi yazarız. Kontrol ettiğimiz her başlığın dayanağını ekiyle veririz; kontrol edemediğimiz başlık da aynı listede işaretli durur. Bu listeyi gezdiğiniz her taşınmaz için ayrı tutar, teklif aşamasından önce elinize veririz.
Teklifi gerekçesiyle taşırız: hangi emsal, hangi eksik belge, hangi bina yaşı. Anlaşma olursa ön protokolü yazılı düzenleriz; ödenen paranın niteliği, kalacak demirbaşlar, teslim tarihi ve kredi çıkmazsa ne olacağı madde olarak yer alır. Kredili alımda mülkü bankaya göndermeden önce iskân, tapu cinsi ve bina yaşı gibi takılma ihtimali olan başlıkları kontrol ederiz; değerleme raporunu ise banka kendi atadığı şirkete yaptırır, biz düzenlemeyiz.
Başvuruyu, randevuyu, istenen belgeleri ve harç ile döner sermaye ödemelerini takip eder, gün içinde müdürlükte yanınızda dururuz. Harcın hangi bedel üzerinden yatacağını randevudan önce yazılı veririz; bedeli olduğundan düşük göstermeyi biz teklif etmeyiz, teklif edilirse de kâğıda yazmayız. Devir bittiğinde iş bitmez: elektrik, su ve doğalgaz sayaçlarının endekslerini birlikte okur, aboneliklerin devrini başlatırız. Aidatı yöneticiyle mutabakata bağlar, protokolde kalacağı yazılan demirbaşı tutanakla teslim ederiz.
Bir mülkü ofise getiren ilk cümle hep aynıdır: evi satacağım. Bizim ilk işimiz o evin kâğıtlarını bir kapak altında toplamaktır. Tapunun fotokopisi, belediyeden ve yönetimden gelen yazılar, poliçe, ölçüm krokisi, anahtar etiketi; hepsi mülk başına açılan tek dosyaya girer ve dosya satış kapanana kadar açık kalır.
Bunu düzen sevdiğimiz için yapmıyoruz. Bir satışın bozulduğu yerlerin neredeyse tamamı bir belgenin geç görülmesinden çıkıyor: tapuda duran bir şerh, alınmamış bir iskân, hisseli bir tapuda haberi olmayan bir malik. Bunlar satışın ortasında değil, başında öğrenilirse çözülebilir kalemlerdir. Dosyayı ilk hafta kurmamızın sebebi, kötü haberi son hafta vermemek.
Dosya tek taraf için tutulmaz. Şakülün işi düşeyi vermektir: duvarın dik görünmesi yetmez, ip neyin gerçekten dik olduğunu gösterir ve kararı göz kararından alıp ölçüye bağlar. Ölçü kimin baktığına göre değişmez; dosya da öyle kurulur: satıcıya iskân yok diyorsak alıcıya da iskân yok deriz, alıcıya gösterdiğimiz emsal bandını satıcı da görür. Bir tarafa anlatılıp öbüründen saklanan bilgi, işlemi en pahalı anında, tapu masasında bozar.
İlerledikçe dosyanın içi kalınlaşır ve üretilen her kâğıdın bir örneği size de kalır. Yer gösterme formunun bir nüshası malikte durur; ön protokol iki tarafta da imzalı kalır; teslim tutanağı sayacın kaçta kaldığını yıllar sonra bile okutur. Bir aşamada ne olduğunu sormak zorunda kalmıyorsanız, sebebi elinizdeki dosyadır.
Dokuz adımın yedisi bu sayfada. Her adımın bir kâğıdı var; kâğıdın bir nüshası da sizde kalır.
Mülke gelir, brüt ve net metrekareyi yerinde ölçer, dosyayı açarız. Aynı gün tapu kaydındaki takyidat sorgulanır; ipotek, haciz ya da şerh çıkarsa ilan yayına girmeden dosyaya geçer. Yetki sözleşmesi de bu ilk günde imzalanır, çünkü sonraki her adımın dayanağı odur.
Portföy dosyası kurulduktan sonra, ilan yazılmadan önce bir fiyat bandı çıkarırız. Bu bizim değerlememizdir: ücretsizdir, resmî rapor değildir ve bankayı bağlamaz. Bandın neden o bant olduğunu emsalleriyle birlikte yazılı veririz; bandın dışına çıkmaya karar verirseniz bunu da yazılı söyleriz.
Künye ölçülen alanlardan doldurulur ve sıralaması ilanın kendi künyesinden gelir, bizim tercihimizden değil. Ölçülmemiş ya da belgesi elimizde olmayan alan boş kalır, tahminle doldurulmaz. Çekime mülk boşaltıldıktan sonra, gündüz gelinir; ilanda gördüğünüz oda, kapıdan girdiğinizde göreceğiniz odadır.
Gezmeye gelen alıcı adayı yer gösterme formunu imzalar: hangi taşınmaz, hangi gün, kime gösterildi. Randevudan önce bütçe, kredi ve taşınma zamanı sorulur; uymayan randevu kurulmaz. Her gezinin ardından alıcının söyledikleri olduğu gibi size aktarılır.
Gelen teklif gerekçesiyle iletilir; kabul, ret ve karşı teklif sizin kararınızdır. Pazarlığın konusu çoğu zaman yalnız fiyat değildir; teslim tarihi, kalacak demirbaş, aidat ve vergi borçları da masadadır. Anlaşma olursa ön protokol yazılı düzenlenir. Mülkiyet yalnız Tapu Müdürlüğünde resmî senetle geçer; ofiste imzalanan kâğıt mülkiyeti devretmez, tarafların ne üstlendiğini gösterir. Alıcı kredi kullanacaksa banka bu aşamada devreye girer: önce alıcıyı, sonra mülkü değerlendirir ve raporu kendi atadığı şirkete yaptırır.
Mülkün üzerinde ipotek varsa çoğunlukla devirle aynı gün kapatılıp fek edilir; taraflar anlaşırsa ipotekli devir de yapılabilir, hangisinin uygulanacağı ön protokolde yazılır.
| Konu | Belgeyle yürüyen dosya | Sözle yürüyen iş |
|---|---|---|
| Tapu kaydı | Portföye alırken sorgulanır; ipotek, haciz ve şerh varsa ilan yayına girmeden dosyaya yazılır. | Tapu randevusunda öğrenilir; çıkan kayıt pazarlığı baştan aldırır. |
| Fiyat | Emsal satışlardan bir bant çıkarılır ve gerekçesi yazılı verilir; kararı malik verir. | Piyasa böyle denir; rakamın nereden geldiğini kimse gösteremez. |
| İlan künyesi | satirlar[2].sol → "Ölçülen alan yazılır, ölçülmeyen alan boş bırakılır." · satirlar[3].sol → "Her geziye imzalı bir form karşılık gelir; kimin hangi gün hangi mülke girdiği formdan okunur." | Bütün alanlar doldurulur; net metrekare yaklaşık diye tahminle girilir. |
| Yer gösterme | Her geziye imzalı bir form karşılık gelir; kimin hangi gün hangi mülke girdiği sonradan tartışılmaz. | Kayıt yok; alıcıyı kimin getirdiği satış kapanırken tartışılır. |
| Hizmet bedeli | Sözleşmede yazılıdır, işten önce imzalanır; bedel ancak devir olunca doğar. | Tapu gününde konuşulur; herkes farklı bir rakam hatırlar. |
| Kapora | Ödenen para, adı ve iade koşuluyla birlikte ön protokole geçer; iki taraf da aynı metni imzalar. | Elden verilir, makbuz sonra hallederiz denir; cayan taraf çıkınca dayanak kalmaz. |
| Kredi | Bankanın nerede takılabileceği başvurudan önce taranır; çıkan risk iki tarafa da söylenir. | Rapor geldiğinde öğrenilir; taşınma tarihi verilmiş, ev boşaltılmıştır. |
| Teslim | Sayaç endeksleri okunur, aidat mutabakata bağlanır, demirbaş tutanakla verilir. | Anahtar verilir; devredilmemiş abonelik ve ödenmemiş aidat haftalar sonra çıkar. |
Bu sayfalardaki künye satırı sıradan bir metin değil, sabit ölçülü bir ray. Her hücre aynı genişlikte; sütun sayısı ekrana göre değişir ama sütun genişliği değişmez. Bunun tek amacı var: iki ilanı yan yana koyduğunuzda fiyat ikisinde de aynı noktada başlar, gözünüz satır aramaz.
Rayın taşıdığı alanlar bizim seçtiklerimiz değil, ilanın kendi künyesinden gelenlerdir: brüt ve net alan, oda ve kat. Sıralama da oradan gelir. Bir alanı yerinde ölçmemişsek o alanı künyeye hiç koymayız; yaklaşık bir sayı yazmak, ölçülmüş bir sayıyla aynı yerde durur ve aradaki farkı okuyan göremez.
Künyede olmayan bir alan da var ve bilerek yok: yetki belgesi numarası. Gerçek bir ilanda o numara bulunur ve gerçek bir idari kayda birebir karşılık gelir. Burada gösterilen firma kurgusaldır, yani karşılığı olmayan bir numara olurdu; uydurmak yerine alanı hiç açmadık. Bu sayfadaki fiyat ve metrekare de aynı sebeple örnek değerlerdir.
Aynı sebeple bu metinlerin hiçbirinde oran yok. Hizmet bedeli, tapu harcı, kredi üst sınırı ve vergi istisnaları mevzuata bağlıdır ve değişir; bugün yazılan sayı yarın yanlış olur. Bu yüzden sayıyı değil kuralı yazıyoruz; hizmet bedelinin oranını yetki sözleşmenizde görürsünüz.
Kaça satılacağını fiyat kadar zamanlama belirler: bir ilanın ilk haftaları en değerli haftalarıdır, çünkü yeni ilan bekleyen alıcılar o aralıkta bakar. Yüksek açıp sonra indirmek bu pencereyi harcar; ilan alışılmış hâle geldikten sonra yapılan indirim aynı ilgiyi geri getirmez. Bandın üstünde açmak isterseniz açarız, ama ilk haftaların görüntülenme ve randevu sayısını size gönderir, kararı o rakamlara bakarak birlikte gözden geçiririz.
Hizmet bedeli mevzuatın belirlediği üst sınırı aşamaz. Oran yetki sözleşmesinde yazılıdır ve işe başlamadan önce imzalanır; bedel işlem tamamlandığında, yani tapu devri anında doğar. Bu bedele dosya kurulumu, tapu kaydı sorgusu, fotoğraf çekimi, ilan yayını, yer gösterme, pazarlığın yürütülmesi ve tapu takibi dâhildir. Harç, vergi ve masraflar hizmet bedelinden ayrıdır; hangi kalemin kime ait olduğu da sözleşmede yazar.
Tarih veremeyiz; süreyi fiyat bandı, mülkün belge durumu ve o dönemki alıcı sayısı birlikte belirler. Ölçebildiğimiz dört şey var: ilan kaç kez görüntülendi, kaç kişi aradı, kaç yer gösterme yapıldı, gelenler neyi gerekçe göstererek vazgeçti. Bu dördünü düzenli olarak yazılı gönderiyoruz. Üst üste iki hafta yer gösterme yoksa bu çoğunlukla bir fiyat ya da fotoğraf sorunudur ve size böyle söylenir.
Gelen herkesi almayız; arayanların bir kısmı fiyat öğrenmek ya da kendi evini kıyaslamak için arar. Gezme sayısına baştan bir hedef koymayız; üst üste bakılıp teklif gelmemesi bizim için bir ölçüdür ve o noktada ilanı yeniden açarız. Evde oturuyorsanız randevuları gün içinde toplar, tek seferde çıkarız; boş evde saat aralığı esner. Hangisinin sizi daha az yoracağını işin başında kararlaştırır, anahtar ofiste kalacaksa bunu da o gün yazıya geçiririz.
sss_satici[4] ikinci cümle → "Kredili satışta ödeme, ipotek işleminin tapuda tamamlanmasına bağlıdır; parayı tapu çıkışında görmeyebilirsiniz ve buna tarih vermeyiz, randevudan önce ilgili bankaya sorup aldığımız cevabı yazılı iletiriz." · surec[5] son cümle → "Raporun anlaşılan fiyatın altında çıkma ihtimalini ve o durumda önünüze gelecek seçenekleri teklif aşamasında konuşuruz."
Listeyi ilk görüşmede tek sayfa hâlinde veririz; tapu ve kimlik dışında kalanların çoğu belediyeden, apartman yönetiminden ve sigortadan gelir. Hisseli tapuda kendi payınızı satıyorsanız diğer paydaşların önalım hakkı gündeme gelir; bu yüzden hisse durumunu dosyanın başına yazarız. Vekâletle yapılacak işlemde noterden düzenleme şeklinde vekâletname aranır. Hangi belgenin nereden ve ne kadar sürede geldiğini dosyanızın ilk sayfasına yazar, takibini biz yaparız; sizden yalnız imza gereken yerde imza isteriz.
Hayır. Tek yetkide mülkü yalnız bu ofis pazarlar; süre, koşullar ve fesih maddesi sözleşmede yazılıdır. Çoklu yetkide birden fazla ofis aynı anda çalışır ve mülkün ilanı farklı yerlerde farklı bilgilerle görünebilir; alıcı tarafında bu çoğu zaman fiyatın pazarlığa açık olduğu izlenimini doğurur. İkisinin de işlediği ve tıkandığı durumlar var; hangisini seçerseniz seçin, sözleşmenin süre ve fesih maddesini imzalamadan önce okuyun.
Tapu kaydında taşınmazın cinsi, malikleri, hisse durumu ve takyidata bakılır: ipotek, haciz, şerh, beyan. Kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı kurulduğunu da kaydından okur, sonucu kısaltmadan ve teklif vermeden önce size yazarız. Sorguyu malikin verdiği yetkiyle yaparız; tapu kaydı isteyen herkese açık değildir, müdürlük kaydı malike, malikin yetkilendirdiği kişiye ve ilgisini inanılır kılabilene gösterir. Kayıtta ne yazıyorsa onu okur, ne anlama geldiğini anlatırız. Devrin yapılıp yapılmayacağına tapu müdürlüğü karar verir.
Bunun cevabı ön protokolde yazılıysa bellidir, yazılı değilse tartışma çıkar. Bu yüzden protokole kredi kullanılamazsa ödenen paranın akıbeti madde olarak konur. Ödenen paranın bağlanma parası mı cayma parası mı olduğu da aynı metinde açıkça belirtilir, çünkü ikisinin sonucu farklıdır. Somut durumda hangisinin geçerli sayılacağı hukuki bir değerlendirmedir; tutar büyükse noterde düzenlenecek taşınmaz satış vaadi sözleşmesini ve avukatınıza danışmanızı öneririz.
Kredi tutarı, satış bedeli ile bankanın atadığı şirketin raporundaki değerden hangisi düşükse onun üzerinden hesaplanır; rapor fiyatın üstünde çıksa bile kredi satış bedelinin üstüne çıkmaz. Rapor anlaşılan fiyatın altında kalırsa aradaki farkı nakit tamamlarsınız ya da taraflar fiyatı yeniden konuşur; bu çoğu zaman peşinatın büyümesi demektir. Satışların en çok bozulduğu yer burasıdır, bu yüzden ihtimali başvurudan önce masaya koyarız. Raporu banka ister ve kendi atadığı şirkete yaptırır; içeriğine itirazınız olursa itiraz yolu da bankadan sorulur.
İskân, yani yapı kullanma izin belgesi, binanın ruhsatına ve eklerine uygun biçimde bitirildiğini gösterir ve yapı ruhsatını veren idare tarafından düzenlenir; alınmadan kat mülkiyetine geçilemez.
Aidat ortak giderlere katılım payıdır; tutarı kat malikleri kurulunun kararına göre belirlenir ve değişir. İlandaki tutar satıcının beyanıdır; biz yöneticiden teyit eder ve ödenmemiş borç olup olmadığını sorarız. Mülkte kalacak demirbaşlar, yani klima, ankastre, dolap, perde, ön protokole tek tek yazılır; teslim gününde konuşmuştuk cümlesi bir şey ifade etmez. Teslimde bu liste tutanakla karşılaştırılır ve eksik varsa aynı gün kayda geçer.
Böyle bir şey söyleyemeyiz. Yapının dayanımı mühendislik incelemesinin konusudur ve o raporu biz düzenlemeyiz. Bina yaşını, yapı kayıtlarını ve varsa riskli yapı şerhini size gösterir, bağımsız bir inceleme istemenizin önünü açarız. Rutubet, su kaçağı, kapı ve pencere sorunu gibi gözle görülebilen kusurları gezerken birlikte not eder, dosyaya yazarız.
Harç gerçek satış bedeli üzerinden yatırılır; beyan edilen bedel, belediyeden alınan emlak vergisi değerinin altında olamaz. Bedeli düşük göstermek eksik harç için ceza ve gecikme faizi doğurur, ayrıca ileride yapacağınız satış vergiye tabi olursa alış maliyetiniz düşük göründüğü için vergi yükünüzü büyütür.
Satıyorsanız mülkünüzün belgelerini bir arada görelim; eksik varsa ilan yayına girmeden söyleyelim. Alıyorsanız beğendiğiniz taşınmazın tapu kaydında ne yazdığını öğrenmeden teklif vermeyin, sorgusunu birlikte yapalım. İlk görüşmede sizden imza istenmez; satıyorsanız mülkün adresi ve tapu durumu, alıyorsanız bütçenizin sınırı yeterlidir. İlk görüşme ve yer gösterme için ücret alınmaz.
Kodluxe Emlak V1 · Built by Kodluxe